بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران ، مصر ، فرانسه و فقه اسلامي (3)

نظرية عدم وقوع عقد
 

بعضي معتقدند كه بعد از انقضاي مدت اوليه‎اي كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعيين شده است، هيچ رابطة قراردادي ميان موجر و مستأجر باقي نمي‎ماند، زيرا (شهيدي، 1377، ص216):
«اولاً، در مادة 501، سكوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصراً نشانة مراضات طرفين دانسته شده است، نه قصد انشاي ايشان.
ثانياً، مطابق محتواي مادة مزبور سكوت موجر و ادامة‌تصرف مستأجر، موجب تحقق عقد اجاره نيست؛ چه اينكه علاوه براينكه موضوع رضايت طرفين صرفاً ادامة تصرف مستأجر در برابر ميزان مقرر از اجرت است، نه تشكيل عقد اجاره، براي تحقق عقد اجاره، قصد انشاي عقد ضروري است. و صرف مراضات - برخلاف آنچه بسيار گفته شده و مي‎شود - نمي‎تواند موجد عقد باشد. به علاوه، مدت اجاره بايد معلوم و معين باشد، در حالي كه از عبارت ذيل مادة 501 مذكور كه مقرر مي‎دارد: «... موجر به موجب مراضات حاصله براي بقيه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود»، استنباط مي‎شود كه زمان ادامة تصرف مستأجر پس از پايان مدت عقد اجاره، مشخص نمي‎باشد، و اين مراضات و استحقاق موجر تا هر زمان كه تصرف مستأجر ادامه يابد و موجر تخليه او را نخواهد، ثابت خواهد بود.»
در اينجا اين سؤال مطرح مي‎شود كه اگر بعد از انقضاي مدت اوليه‎اي كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعيين شده است هيچ‎گونه عقدي به وجود نمي‎آيد،‌پس چرا مستأجر ملزم به پرداخت «اجرت مقرر» است؟ اين در حالي است كه اگر رابطة‌قراردادي وجود نمي‎داشت، مستأجر ملزم به پرداخت اجرة‎المثل بود؟
طرفداران اين نظريه در جواب اين سؤال مي‎گويند: منظور از عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 قانون مدني، اجرت مقرر از حيث ميزان و كميت است، نه از جهت ماهيت حقوقي. پس، براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، موجر استحقاق اجرة‎المثل معادل اجرت المسمي را خواهد داشت. آنچه در مادة 501 دليل مراضات طرفين نسبت به اجرت المثل معرفي شده است، سكوت تنها نيست، بلكه سكوت به انضمام قرينة تعيين‎ مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال، نشاندهندة‌اين مراضات است. به عبار ديگر، خودداري طرفين از تسليم و تسلم عين مستأجره با لحاظ قرينة مذكور، بر رضايت طرفين نسبت به ادامة تصرف در برابر مقدار مقرر اجرت المثل دلالت مي‎كند (شهيدي، 1377، ص216).
يكي از نتايج پذيرفتن عقد نبودن مورد مادة‌501 قانون مدني و عدم تجديد عقد اجاره در مورد اين ماده، اين است كه براساس نظرية‌اصل ضماني بودن تصرف در مال غير با اذن مالك، تصرف مستأجر در مال موجر درمدت مذكور در اين ماده،‌تصرفي است ضماني نه اماني. به اين جهت، مستأجر - هر چند در آن تعدي و تفريط نكرده باشد - مسئول تلف و نقص مال مزبور در اين مدت خواهد بود؛ زيرا اماني بودن تصرف مستأجر - كه در مادة 493 قانون مدني اعلام شده است - از آثار عقد اجاره است و بنابراين مربوط به تصرف مستأجر در مدت عقد مي‎باشد، كه در مادة 501 قانون مدني انقضاي آن مفروض است (شهيدي، 1377، ص217).
به نظر مي‎رسد كه سيد حسن امامي، به نظرية اول متمايل است. اين را مي‎توان از بيان ايشان راجع به ماهيت اجرت پرداختي بعد از انقضاي اولين مدت اجارة مورد بحث، برداشت نمود. وي مي‎گويد (امامي، 1373، ج2، ص14):
«اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلية يد او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود. و مانند آن است كه در ضمن عقد اجاره، بين طرفين مبلغ معيني به عنوان اجرت المثل براي مدت تصرف پس از انقضاء اجاره قرارداده شده باشد؛ همچنانكه طرفين در عقد اجاره شرط نمايند كه پس از انقضاء مدت اجاره تا هر چندي كه عين مستأجره در تصرف مستأجر باقي بماند، اجرت المثل به مقدار اجرت المسمي خواهد بود... ولي در صورتي كه موجر پس از مدت مذكور در عقد از روز يا ماه يا سال تخلية عين مستأجره را بخواهد، مستأجر نسبت به بقية مدت تصرف، بايد اجرة المثل عادله را بپردازد؛ زيرا با مطالبة عين مستأجره، معلوم مي‎شود كه ديگر آنان تراضي بر اجرت معينه نسبت به بقية مدت ندارند و تراضي سابق هم به صورت تعهد و يا شرط ضمن عقد نبوده تا الزام‎آور باشد.»
بنابر عقيدة طرفداران اين نظريه، مستند قانوني موجر براي رجوع به مستأجر براي دريافت مال‎الاجاره،‌ماده 337 قانون مدني است. اين ماده مقرر مي‎دارد:
«هر گاه كسي برحسب اذن صريح يا ضمني از مال غير استيفاء منفعت كند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اينكه معلوم شود كه اذن در انتفاع مجاني بوده است.»
از اين رو، به ماده 501 فقط از لحاظ تعيين مقدار مال الاجاره، مي‎تواند استناد شود.

نظرية تجديد عقد اجاره
 

عده‎اي ديگر از حقوقدانان معتقدند كه اگر مستأجر بعد از انقضاي مدت اجاره‎اي كه اجاره بهاي آن از قرار روز، ماه يا سالي فلان مبلغ تعيين شده است به انتفاع خود ادامه دهد، اجاره تجديد مي‎شود. مصطفي عدل در اين خصوص مي‎گويد (عدل، 1342، صص322-321):
«زيرا كه قصد طرفين در موقعي كه مال ‎الاجاره را از قرار روزي فلان مبلغ تعيين مي‎نمايند، نه فقط اين است كه مستأجر از مورد اجاره يك روز استفاده كند، بلكه ضمناً رضايت خود را براي اينكه در روزهاي بعدي هم مستأجر با تأديه همان مال‎الاجاره از عين مستأجره استفاده كند، واضح مي‎نمايد؛ و مخصوصاً اگر بعد از انقضاء روز اول عين مستأجره را تخليه نكرد، و موجر هم تخلية عين مستأجره را تقاضا ننمود. اين نكته دليل واضح است براينكه اگر روز اول هم قصد تجديد اجاره را نداشته‎اند، در روزهاي بعد تراضي ضمني براي تجديد اجاره به عمل آمده است.»
بعضي از نويسندگان فعلي هم به اين نظريه تمايل دارند و مي‎گويند (نوين، 1377، ج6، صص89-88):
«اگر چه به موجب حكم مندرج در مادة 494 قانون مدني، عقد اجاره با انقضاي مدت برطرف مي‎گردد، ولي عملاً تا وقتي كه موجر برابر مقررات تقاضاي تخليه نكرده باشد، قرارداد اجاره خود بخود تمديد مي‎گردد. لذا، منظور از مراضات حاصله، تراضي ضمني طرفين براي تمديد قرارداد اجاره مي‎باشد.»
نتيجة پذيرش اين نظريه اين است كه اگر موجر بعد از انقضاي اولين مدت اجاره تقاضاي تخلية عين مستأجره ننمايد و مستأجر با رضايت به سكونت خود

 

z ادامه دهد، عقد اجارة‌لازم الاجرايي تجديد مي‎شود كه هم موجر و هم مستأجر، ملزم به رعايت آن هستند. و از آنجا كه تجديد عقد اجاره، اجاره جديدي است،‌تمام شرايط لازم براي تشكيل عقد از جمله اهليت متعاقدين، در زمان تجديد اجاره لازم است.

نظرية وقوع عقد خصوصي
 

به نظربعضي از حقوقدانان، قانون مدني ايران از نظر فقهايي پيروي كرده است كه معتقدند اجاره فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده، درست است و نسبت به بقيه مدت اجاره منعقد نمي‎شود. ليكن اين گروه در زمرة كساني كه معتقدند بعد از انقضاي مدت اولية عقد، هيچ‎گونه رابطة قراردادي ميان موجر ومستأجر باقي نمي‎ماند، قرار نمي‎گيرند. مطابق نظر اين گروه، روابط طرفين را بايد در دو مرحلة مختلف بررسي كرد. به عنوان مثال، اگر شخصي اتاقي را ماهانه هزار ريال اجاره نمايد، آنگاه بايد گفت:
اجاره براي مدت يك ماه واقع مي‎شود، و عقدي لازم است كه تمام آثار اجارة درست را دارد و هيچ‎كدام از موجر و مستأجر حق فسخ آن را ندارد.
پس از يك ماه اجاره پايان مي‎پذيرد، ولي فرض اين است كه مستأجر همچنان به سكونت خود در اتاق ادامه مي‎دهد. يعني، بدين وسيله اعلام مي‎كند كه حاضر است در برابر استفاده از اتاق، ماهانه هزارريال بپردازد. مالك نيز در برابر اين وضع سكوت مي‎كند. در واقع، اين سكوت امضاي كار مستأجر است و قانونگذار نيز آن را نوعي اعلام اراده شمرده است.
با اين همه، موضوع توافق اين دو، نمي‎تواند عقد اجاره باشد، زيرا اجاره بدون تعيين مدت باطل است. پس، ناچار بايد گفت كه اين توافق نوعي قرارداد خصوصي است، كه به موجب آن: اگر مستأجر سكونت خود را ادامه دهد، در برابر آن بايد همان مبلغ را بپردازد. بنابراين، توافق طرفين براي مازاد برمدت اول، عقدي بي‎نام را به وجود مي‎آورد. نفوذ عقد مذكور برمبناي ماده 10قانون مدني، قابل توجيه است. ليكن‎ اين عقد، عقدي جايز است و طرفين براي هيچ مدت، ملزم به عقد مذكور نيستند. لذا، آنان بر مراضات ادامه مي‎دهند و هر زمان كه بخواهند، مي‎توانند به اين داد و ستد پايان بخشند؛ هر چند كه درخلال مدت پيشين عقد اجاره (يك ماه) باشد. وانگهي، مستأجر در پايان مدت استفاده و به هر مدت كه در اتاق نشسته است، بايد اجاره بپردازد و وظيفه ندارد كه اجارة ماهانه را به محض ورود در آن تاديه كند. در حالي كه اگر اجاره را تجديد شده بدانيم، اجاره بها پيش از پايان ماه قابل مطالبه است و دو طرف نيز ناگزيرند كه مفاد اجاره را تا پايان ماه ادامه دهند (كاتوزيان، 1374، ج1، 387؛ جعفري لنگرودي، بي‎تا، ج1، ص52).
به نظر مي‎رسد كه از میان سه نظرية مذكور ، نظرية اخير صحيح تر است، زيرا :
با پذيرش اين نظريه، مجبور نيستيم كه عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 را با تفسير به رأي و آنچه كه اصلاً به فكر قانونگذار خطور نمي‎كرده است، توجيه نماييم و بگوييم كه مقصود قانونگذار از «اجرت مقرر»، اجرت المثلي است كه معادل اجرت مقرر است.
در ثاني، عقد اجاره تجديد ضمني نمي‎شود، زيرا هيچ كدام از متعاقدين ملزم به پايبندي به عقد نيستند و هر وقت كه بخواهند، مي‎توانند تقاضاي فسخ نمايند. اين حق فسخ، ناشي از اراده و خواست ضمني طرفين است. و از طرف ديگر، نمي‎توان اين توافق متعاقدين را اجاره دانست، زيرا - همچنانكه گفته شد - ذكر مدت از اركان عقد اجاره است؛ در حالي كه در اين مورد، مدت ذكر نشده است.
بنابراين با پذيرش نظرية سوم، با اين مشكلات روبرو نيستيم. اما خود نظرية اخير نيز مي‎تواند با اشكال مواجه شود، زيرا طرفين هنگام انعقاد عقد اجاره، قصد تشكيل دو عقد؛ يكي لازم و ديگري جايز، را نداشته‎اند. در حقيقت،‌آنان قصد انعقاد يك عقد اجاره را داشته‎اند؛ مگر اينكه بگوييم كه قرارداد دوم، با عمل و ارادة‌ضمني طرفين بعد از انقضاي مدت عقد اجارة‌لازم به وجود مي‎آيد. در اين صورت، ايراد فوق مرتفع مي‎شود. علت اين چاره جويي ناصواب قانونگذار كه عقد مذكور را به دو عقد جايز و لازم تحليل مي‎كند، اين است كه مطابق مادة 468 قانون مدني، ذكر مدت از اركان عقد اجاره است.
منبع:www.lawnet.ir

ae